Op de raadsagenda van 11 april staat het ’Bestemmingsplan Baerdijk-Rodebrugstraat’, beter bekend als Ke kartonnagefabriek. Zal de raad er in slagen om op die datum een einde te maken aan de al 24 jaar durende soap rond deze locatie? PIT Onderzoek dook in de geschiedenis van de Kartonnagefabriek.

De rotte kies van Oisterwijk, zo wordt de kartonnagefabriek aan de Baerdijk vaak genoemd. Deze staat al sinds 2000 leeg en stortte in 2020 gedeeltelijk in. Twee Oisterwijkers beten hun tanden eerder stuk op dit project: eerst in 2005 Patrick aan de Stegge en daarna Aart van Riel (2015). Nu mag Oisterwijker Pedro van Zon het proberen.

Drie woningbouwplannen

Patrick aan de Stegge kwam tussen 2001 en 2005 niet tot het bouwen van woningen op die plek omdat omwonenden toen al bezwaar maakten tegen de hoogte en massaliteit van de bouw in het ter visie gelegde bestemmingsplan.

Hetzelfde gold voor de 24 appartementen die van Riel (Arton B.V.) daar vanaf 2005 wilde bouwen. In 2010 stelt de raad, strevend naar een oplossing, ‘stedenbouwkundige randvoorwaarden en ontwikkelingskaders’ (spelregels) vast voor het terrein. Maar in oktober 2011 spreekt Arton ineens over appartementen, die duidelijk in strijd waren met de door de raad vastgestelde spelregels. Conclusie van het college op 1 november 2011: de samenwerking met de omwonenden is mislukt. In april 2012 volgt dan een volgend ontwerp-bestemmingsplan met weer de mogelijkheid om ruim hoger te bouwen dan volgens de spelregels uit 2010. Bezwaren van omwonenden waren dan ook onontkoombaar. In november 2013 verplicht de raad het college om in gesprek te gaan met omwonenden en projectontwikkelaar om te komen tot een oplossing. Maar in juli 2014 concludeert het ingeschakelde externe bureau dat een gezamenlijke overeenstemming tussen omwonenden en projectontwikkelaar niet mogelijk is. Gevolg: er wordt weer niet gebouwd en in 2015 gaat Arton failliet. Petrol Vastgoed B.V. (van Pedro van Zon) koopt dan de gronden uit het faillissement van Arton B.V. voor ongeveer 50% van het bedrag dat Arton zelf er destijds voor betaalde. Projectontwikkelaar Roozen Van Hoppe wordt in 2017 ingeschakeld. Doel: 54 middeldure huurappartementen, verspreid over twee grote blokken van drie lagen. Weer maken de omwonenden bezwaar tegen de hoogte van de bouwblokken. De gemeente besluit in januari 2020: het gehele plan moet opnieuw worden bezien en nieuwe stedenbouwkundige kaders zijn noodzakelijk. Daarbij wordt de mening van de omwonenden erg belangrijk geacht. Er komen, onder leiding van een onafhankelijke partij, nieuwe ‘stedenbouwkundige kaders’: 29 woningen in totaal: 2 dorpswoningen (aan de Kerkstraat), 8 woningen daarachter, langs de Rode Brugstraat (maximaal 8 meter hoog), en weer daarachter (richting Vloeiweg) 16 appartementen met drie bouwlagen (maximaal 9 meter hoog). De gemeenteraad stelt op 18 maart 2021 deze nieuwe spelregels formeel vast.

Een nieuw bestemmingsplan

Dan blijft het ruim 2,5 jaar stil. Begin oktober 2023 komt B&W met een nieuw (derde) ontwerp-bestemmingsplan. Daarin wordt echter afgeweken van de in maart 2021 vastgestelde spelregels: het appartementencomplex wordt toch weer hoger. Maar, zo stelt B&W, die afwijkingen zijn goed gemotiveerd. Wat iedereen al kon zien aankomen gebeurde: 5 belanghebbenden dienen samen 38 bezwaren (zienswijzen) in. Acht zienswijzen leiden tot aanpassing van het oorspronkelijke plan, maar níét waar het gaat om de hoogte van de gebouwen, het grootste bezwaar van de omwonenden gedurende al bijna 25 jaar. Volgens B&W is afwijking in hoogte noodzakelijk “omdat anders de ruimte onder de kap niet gebruikt kon worden”. Andere bezwaren hadden betrekking op de parkeerdruk. B&W blijft echter bij het standpunt dat “op hoofdlijnen voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd kan worden”. Opmerkelijk is verder dat delen van het perceel na de bouw in eigendom komen van de gemeente, terwijl de wijziging volgens het bestemmingsplan geen ‘financiële consequenties kent voor de gemeente Oisterwijk”. Een en ander wordt tijdens het Raadsplein van 28 maart jl besproken. Daarbij ging het vooral over twee onderwerpen: de parkeerdruk en de stedenbouwkundige kaders van 2021. Nagenoeg alle partijen erkenden dat de parkeerdruk ter plaatse al hoog is en nog zal toenemen, maar er werd genoegen genomen met de mededeling van de projectleider dat alle berekeningen in overeenstemming zijn met de gemeentelijke parkeernormen. Wat betreft de hoogte van de gebouwen werd het woord ‘kaders’ door de wethouder (en ook sommige raadsleden) uitgelegd als ‘richtlijnen’, waarvan in bepaalde gevallen afgeweken kan worden. Bij afwijking moet de gemeente dat dan wel goed motiveren, zo was de mening. Dat was in oktober door de projectontwikkelaar afdoende gedaan richting omwonenden, zo werd gesteld. Een en ander verbaast omdat nergens een omschrijving is te vinden van het woord ‘kaders’. De stedenbouwkundige kaders zelf spreken over maximale hoogte en ook volgens Van Dale is een ‘kader’ iets dat grenzen stelt, waar - ter wille van de rechtszekerheid - juist níét van afgeweken mag worden. Daarnaast is de vraag gerechtvaardigd of de gehanteerde motivering voor de afwijking in dit geval wel afdoende is. Het antwoord op die vraag zal van de kant van de ontwikkelaar volmondig ‘ja’ zijn, maar of de omwonenden er ook zo over denken is nog maar de vraag. Uit de reacties van de omwonenden mag worden afgeleid dat ook zij zijn uitgegaan van ‘grenzen’ en niet van ‘richtlijnen’.

De raad is aan zet

Op 11 april a.s. is de raad aan zet en die zit in een spagaat: beslist de raad dat B&W het bestemmingsplan verder moet aanpassen om tegemoet te komen aan de bezwaren van de omwonenden, dan zal Petrol Vastgoed minstens haar plannen (en daarmee haar financieel plaatje) moeten herzien. Komt de raad níét tegemoet aan de bezwaren, dan ligt een gang naar de Raad van State door de omwonenden voor de hand. In beide gevallen sleept deze kwestie zeker nog een paar jaar door voordat de rotte kies daadwerkelijk kan worden getrokken. Of zal de raad zich toch een doortastende tandarts tonen?

Een meer uitgebreid artikel, met meer details, vindt u op www.pitonderzoek.nl. Reageren op dit artikel? Dat kan via: redactie@pitonderzoek.nl. Andere artikelen van PIT Onderzoek vindt u op www.pitonderzoek.nl. Inschrijven voor de nieuwsbrief? Meldt u aan via Nieuwsbrief PIT Onderzoek